Nieuw stelsel van kwaliteitsborging
De Wkb brengt geen inhoudelijke wijzigingen aan de bouwtechnische voorschriften van het Bouwbesluit 2012 met zich mee, maar beoogt de wijze te verbeteren waarop deze voorschriften in de bouwpraktijk worden geborgd door instrumenten voor kwaliteitsborging die door de bouw zelf zullen worden ontwikkeld. De vereniging van bouw- en infrabedrijven Bouwend Nederland vreest dat dit in ieder geval in de eerste periode na de inwerkingtreding van de Wkb zal leiden tot vertraging van de bouwproductie. De preventieve toetsing aan de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012 door het bevoegd gezag, zoals de gemeente bij de beoordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen, vervalt.
Instrumenten voor kwaliteitsborging
Een instrument voor kwaliteitsborging wordt in de Wkb gedefinieerd als een beoordelingsmethodiek die tot doel heeft vast te stellen of er een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwen van een bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Bij dergelijke instrumenten kan gedacht worden aan een beoordelingsrichtlijn, een erkenningsregeling of een certificeringsregeling. Een toelatingsorganisatie zal aan de hand van wettelijke criteria toetsen of het aangeboden instrument voldoende waarborgen biedt en kan een sanctie opleggen indien het instrument niet voldoet aan de gestelde eisen.
Kwaliteitsborger
De opdrachtgever kiest een instrument voor kwaliteitsborging dat geschikt is voor het type bouwwerk en een kwaliteitsborger. Dit is een nieuwe partij in het bouwproces die een instrument voor kwaliteitsborging toepast om zo de kwaliteitsborging uit te voeren. De kwaliteitsborger zal bij de oplevering van het bouwwerk een verklaring afgeven aan de opdrachtgever, waarin hij verklaart dat hij het instrument voor kwaliteitsborging met toestemming van de instrumentaanbieder toepast, dat hij de kwaliteitsborging heeft uitgevoerd in overeenstemming met de in het instrument voorgeschreven werkwijze, en dat het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. De opdrachtgever heeft deze verklaring nodig om het bouwwerk gereed te kunnen melden, waarna het bouwwerk in gebruik kan worden genomen.
Aansprakelijkheid na oplevering
De Wkb beslecht een langlopende discussie wat betreft de aansprakelijkheid voor tekortkomingen aan het bouwwerk. De aannemer blijft op grond van het nieuwe lid 4 van artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek (BW) na de oplevering aansprakelijk voor de tekortkomingen, tenzij hij kan bewijzen dat deze tekortkomingen niet aan hem zijn toe te rekenen. Hier kan contractueel van worden afgeweken, maar niet indien de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf (een consument). Vanuit aannemers klinkt veel kritiek op dit deze verhoogde aansprakelijkheid. Zo spreekt Bouwend Nederland de angst uit dat alle tekortkomingen aan het bouwwerk aan de aannemer zullen worden toegerekend, ook ten onrechte.
Waarschuwingsplicht
De huidige waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW, inhoudende dat de aannemer verplicht is fouten in de opdracht te melden aan de opdrachtgever, wordt met de Wkb uitgebreid en aangescherpt. Met de inwerkingtreding van de Wkb worden in lid 2 eisen gesteld aan deze waarschuwing. Een dergelijke waarschuwing moet schriftelijk en ondubbelzinnig geschieden, tijdig worden gegeven en wijzen op de mogelijke gevolgen van de onjuistheid voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van het eerste lid kan door alle partijen worden afgeweken, terwijl van het tweede lid enkel kan worden afgeweken indien de opdrachtgever geen consument is.
Informatieplicht
De Wkb verplicht de aannemer in artikel 7:758a BW bij het aangaan van de overeenkomst zijn opdrachtgever te informeren over óf en hoe de aannemer zekerheid biedt tegen bijvoorbeeld faillissement en gebreken na oplevering. Ook hier kan van worden afgeweken indien de opdrachtgever geen consument is.
Opleverdossier
Artikel 7:757a BW voorziet tevens in een nieuwe plicht voor de aannemer, namelijk het leveren van een dossier bij oplevering. Bij kennisgeving van de aannemer aan de opdrachtgever dat het bouwwerk kan worden opgeleverd, moet informatie aangeleverd worden waaruit dat blijkt. Wat exact in het opleverdossier moet worden opgenomen, wordt door de Wkb overgelaten aan de praktijk. In ieder geval moet de informatie volledig inzicht verschaffen in de nakoming van de overeenkomst. Van deze verplichting kan overigens wel contractueel worden afgeweken.
5%-regeling
De aannemer krijgt door de Wkb een actieve rol toebedeeld met betrekking tot het bedrag dat in depot van de notaris gestort kan worden door de opdrachtgever die tevens consument is. In de huidige regeling geeft de notaris het depot drie maanden na de datum van oplevering vrij, tenzij de opdrachtgever voor die datum heeft laten weten het depot te willen handhaven. De nieuwe regeling in artikel 7:768 BW zorgt ervoor dat de notaris het depot enkel kan uitbetalen indien de aannemer schriftelijk bevestigt dat hij zijn opdrachtgever heeft gewezen op het opschortingsrecht van de opdrachtgever tot inhouden van 5% van de aanneemsom. Daarnaast moet de opdrachtgever aan de aannemer hebben laten weten het depot niet te willen aanhouden. In plaats van een depotstorting, kan een aannemer ook zekerheid bieden in de vorm van een bankgarantie.
Tot slot
Door de Wkb zal het een en ander moeten veranderen aan de werkwijze van aannemers. Ben je benieuwd wat deze wet voor jou gaat betekenen? Aarzel dan niet om met ons contact op te nemen.