Het huurrecht blijft volop in beweging. Met de komst van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 gelden er nieuwe regels voor huurders en verhuurders. Tegelijkertijd groeit de aandacht voor de ‘eerlijkheid’ van bepalingen in huurovereenkomsten. Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de (on)eerlijkheid van huurprijswijzigingsbedingen in een huurovereenkomst voor woonruimte in de vrije sector en de gevolgen daarvan. Eerder deelden wij al kort de belangrijkste inzichten. Benieuwd naar de precieze inhoud van de uitspraak en wat dit betekent voor de praktijk? Lees dan verder!
Huurprijswijzigingsbeding
In huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector wordt regelmatig bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI), vermeerderd met een vaste of maximale opslag, bijvoorbeeld van 1%, 3% of 5%.
In de afgelopen jaren oordeelden diverse kantonrechters dat een huurprijswijzigingsbeding van maximaal 3% bovenop de CPI als oneerlijk moest worden aangemerkt, met als gevolg dat het beding werd vernietigd. Dit leidde ertoe dat eerdere huurverhogingen moesten worden teruggedraaid en de huurprijs voor de resterende duur van de huurovereenkomst niet meer verhoogd mocht worden, wat aanzienlijke gevolgen voor de verhuurder met zich meebracht.
Hoge Raad: huurprijswijzigingsbeding met 3% opslag niet per definitie oneerlijk
De belangrijkste rechtsvraag die bij de Hoge Raad voorlag was of een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de CPI als oneerlijk moet worden beschouwd.
De Hoge Raad heeft bij de beantwoording van die vraag het huurprijswijzigingsbeding in twee onderdelen opgesplitst, omdat deze verschillende functies vervullen:
- het indexatiebeding, dat dient ter compensatie van inflatie;
- het opslagbeding, dat bedoeld is om de huurprijs in lijn te brengen met kostenstijgingen en de waardestijging van de woning. Dit is het beding dat ter discussie staat.
Deze elementen moeten afzonderlijk worden beoordeeld. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% niet per definitie oneerlijk is. De verhuurder heeft namelijk een gerechtvaardigd belang bij een jaarlijkse huurverhoging, en voor de huurder is deze verhoging voorzienbaar.
Wel heeft de Hoge Raad benadrukt dat bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, ertoe kunnen leiden dat een opslagbeding in een individueel geval tóch als oneerlijk moet worden aangemerkt. Als dit het geval is, is de te veel betaalde huur onverschuldigd betaald en kan de huurder zich op verrekening beroepen.
Slotsom: goed nieuws, maar zorgvuldigheid blijft geboden
De Hoge Raad heeft dus duidelijkheid verschaft: een huurprijswijzigingsbeding met een jaarlijkse opslag van maximaal 3% bovenop de indexering volgens de CPI is in beginsel niet oneerlijk. Dit is goed nieuws voor verhuurders. Tegelijkertijd blijft het belangrijk om zorgvuldig te werk te gaan bij het opstellen en toepassen van deze bedingen. Bijkomende omstandigheden kunnen er namelijk voor zorgen dat een beding in een specifiek geval alsnog als oneerlijk wordt aangemerkt.
Heb je vragen over huurprijswijzigingsbedingen of andere huurgerelateerde kwesties? Neem gerust contact met ons op – we helpen je graag verder!
mr. N. (Nina) van Dijke, juridisch medewerker LGL legal