Juridisch
Opzegging van een huurovereenkomst woonruimte door een verhuurder, kan alleen op grond van één van de in de wet genoemde beëindigingsgronden. De huurder dient vervolgens met de door de verhuurder gedane opzegging in te stemmen. Doet de huurder dat niet, dan zal de verhuurder de rechter moeten verzoeken om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst als gevolg van de gedane opzegging zal eindigen.
De rechter kan die vordering dan toe- of afwijzen. Wijst de rechter de vordering toe, dan stelt de rechter het tijdstip van de ontruiming vast. Maar als de rechter de vordering afwijst, dan zal de huurovereenkomst van rechtswege worden verlengd. Het is dan aan de rechter of die verlenging voor onbepaalde of voor bepaalde tijd geldt. Over de rechterlijke verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft de Hoge Raad nu duidelijkheid gegeven.
Casus
De kwestie betrof een echtpaar dat een woning verhuurde. Het echtpaar ging evenwel uit elkaar en één van de echtgenoten wilde de verhuurde woning zelf gaan betrekken. Het echtpaar had de woning daarom dringend nodig voor eigen gebruikt, zodat het echtpaar de huurovereenkomst op die grond aan de huurder opzegde. De huurder stemde daar echter niet mee in, om welke reden het echtpaar de kantonrechter verzocht om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst op grond van de gedane opzegging zou eindigen.
Eerste aanleg
De kantonrechter heeft de vordering van het echtpaar echter niet kunnen toewijzen, omdat onvoldoende was aangetoond dat in de omgeving van het gehuurde passende vervangende woonruimte beschikbaar was, hetgeen wel is vereist. In plaats van dat de kantonrechter de einddatum van de huurovereenkomst vaststelde, heeft de kantonrechter de huurovereenkomst daarom voor bepaalde tijd verlengd tot 29 maart 2019.
Hoger beroep
In hoger beroep bekrachtigde het Hof de uitspraak van de kantonrechter, maar oordeelde daarbij dat niet relevant meer is of passende woonruimte beschikbaar was. Doordat de huurovereenkomst door de kantonrechter voor bepaalde tijd was verlengd tot 29 maart 2019, zou de huurovereenkomst namelijk sowieso niet langer dan die datum hebben voortgeduurd en die datum was inmiddels verstreken.
Cassatie
De Hoge Raad oordeelde dat het Hof het bovenstaande overweging niet bij het rechte eind had. Na ommekomst van de bepaalde termijn waarmee de rechter de huurovereenkomst op grond van artikel 7:273 lid 2 Burgerlijk Wetboek verlengt, eindigt de huurovereenkomst namelijk niet van rechtswege. De verlenging voor bepaalde tijd maakt enkel dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opnieuw kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van de periode waarvoor deze is verlengd (artikel 7:277 lid 2 Burgerlijk Wetboek).
In de praktijk
Wanneer je als verhuurder te maken krijgt met een rechterlijke verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op grond van artikel 7:273 lid 2 Burgerlijk Wetboek, dien je die huurovereenkomst om deze alsnog te doen eindigen aldus opnieuw op te zeggen. Ondanks de bepaalde termijn, eindigt de huurovereenkomst dus niet van rechtswege. Het is goed hier alert op te zijn!
Heb je vragen over jouw positie als verhuurder of zie je je juist als huurder met een opzegging geconfronteerd? Neem gerust contact met ons op, wij helpen je graag verder!
Mw. mr. M.A.J. (Marjolein) van Hulten, advocaat LGL legal B.V.