Lange tijd was het vaste rechtspraak dat een verhuurder bij wanbetaling door een huurder het verschaffen van huurgenot niet mocht opschorten. De reden daarvoor was dat als de achterstallige huur alsnog door de huurder was betaald, de verhuurder het huurgenot niet alsnog over de verstreken periode kon verschaffen. Een recent arrest van de Hoge Raad heeft hier verandering in gebracht.
Betalingsachterstand van de huurder
In deze kwestie was bij de verhuur van een bedrijfsruimte sprake van een betalingsachterstand van de huurder. De huurder had het gehuurde verlaten. De verhuurder had vervolgens de sloten van het gehuurde vervangen.
De verhuurder vorderde dat de huurder werd veroordeeld tot het doorbetalen van de huur totdat de bedrijfsruimte aan een derde was verhuurd.
De huurder verweerde zich met het standpunt dat geen huur meer verschuldigd was over de periode dat de sloten waren vervangen. Volgens de huurder had de verhuurder met het vervangen van de sloten onrechtmatig gehandeld en kon niet worden verlangd dat voor het daarmee ontnomen huurgenot diende te worden betaald.
Hoge Raad: opschorting van huurgenot toegestaan
De Hoge Raad is aan die verweren van de huurder voorbij gegaan.
Volgens de Hoge Raad bestaat er namelijk geen rechtsregel die inhoudt dat een verhuurder geen opschortingsbevoegdheid heeft, op de grond dat hij nadat een huurachterstand alsnog is betaald daartegenover niet alsnog het huurgenot over de verstreken periode van opschorting kan verschaffen.
De vordering van de verhuurder was dus toewijsbaar.
Oppassen voor eigenrichting
Volgens de Hoge Raad mag een verhuurder dus zijn prestatie tot het verschaffen van huurgenot opschorten. Van belang is wel dat de Hoge Raad heeft benadrukt dat deze kwestie erdoor werd gekenmerkt dat de huurder het gehuurde al had verlaten.
In veel andere gevallen waarbij sprake is van een betalingsachterstand van de huurder zal de huurder het gehuurde niet hebben verlaten. Het blijft in die gevallen, ook gezien de voorafgaande conclusie bij het arrest van de advocaat-generaal, waarschijnlijk onrechtmatig als de verhuurder eigenrichting pleegt door bij wanbetaling door de huurder eigenhandig de toegang tot het gehuurde aan huurder te ontzeggen.
Slotsom
De Hoge Raad heeft een verhuurder dus meer juridische mogelijkheden geboden. Maar een verhuurder dient behoedzaam te blijven handelen.
Heb je vragen over een situatie waarbij opschorting van het huurgenot aan de orde is? Neem dan gerust contact met ons op.
mr. S.H.M. (Sander) van den Elsen, advocaat/partner LGL legal