Didam-arrest
Het zogenaamde Didam-arrest van 26 november 2021 heeft veel stof doen opwaaien. Daarin is kortgezegd geoordeeld dat de overheid bij verkoop van onroerende zaken op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het gelijkheidsbeginsel in het bijzonder, mededingingsruimte dient te bieden aan (potentiële) gegadigden.
Overheidsinstanties dienen tijdig voorafgaand aan de verkoop van onroerende zaken een passende mate van openbaarheid te bieden in de beoogde verkoopprocedure en de selectiecriteria.
Voorts dienen deze criteria objectief, toetsbaar en redelijk te zijn.
Uitzondering op het voorgaande bestaat indien vaststaat of redelijkerwijs valt te verwachten dat er maar één serieuze gegadigde is voor de desbetreffende onroerende zaak.
Dit alles speelde in het kader van een kort geding.
Didam II-arrest
Inmiddels is in de bodemprocedure tot aan de Hoge Raad geprocedeerd over een aantal vragen die waren gerezen naar aanleiding van het Didam-arrest. Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad dus opnieuw een Didam-arrest gewezen en daarin meer duidelijkheid geschept.
Allereerst heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt dat het gelijkheidsbeginsel en de daaruit voortvloeiende Didam-regels ook al voor het Didam-arrest van 2021 golden. Dit betekent dus dat ook koopovereenkomsten van voor 26 november 2021 in strijd met de Didam-regels kunnen zijn gesloten.
Ten tweede heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een schending van de Didam-regels niet maakt dat de koopovereenkomst nietig of vernietigbaar is. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur die weliswaar in acht moeten worden genomen zijn volgens de Hoge Raad namelijk niet aan te merken als wet, zodat geen sprake is van nietigheid of vernietigbaarheid. Bestaande koopovereenkomsten kunnen dus niet worden aangetast.
Wat dan wel? Een overheidsorgaan handelt in beginsel onrechtmatig jegens een potentiële gedaagde die als het gevolg van schending van de Didam-regels geen gelijke kans heeft gekregen. Daardoor kan het overheidslichaam schadeplichtig zijn jegens die gegadigde.
Ten derde heeft de Hoge Raad bepaald dat overheidsorganen beleidsruimte toekomt om ruimtelijke plannen vast te stellen op basis van zakelijke objectieve voorwaarden waar slechts één partij aan kan voldoen. Ook dan zal wel het voornemen tot verkoop tijdig en gemotiveerd moeten worden gepubliceerd conform de Didam-regels zodat een gegadigde alsnog de mogelijkheid kan worden geboden op een gelijke kans voor de aankoop.
Met vorenstaande overwegingen zijn de gevolgen van het Didam-arrest duidelijker geworden.
Vragen, neem gerust contact met ons op.
mr. S.H.M. (Sander) van den Elsen en mr. Y.J. (Yoeri) Snoep, advocaten LGL legal