Inleiding
Per 1 januari 2023 is een energielabel C (of hoger) verplicht voor kantoorgebouwen.
Het is verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen wanneer niet aan de energielabel C-verplichting wordt voldaan. Deze verplichting geldt niet voor kantoren die kleiner dan 100 m² zijn en kantoren waarbij gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% is van de totale gebruiksoppervlakte. Wanneer in strijd wordt gehandeld met voornoemd verbod kan worden gehandhaafd door het bevoegd gezag, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom, last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete.
Dan is de vraag wie bij huur van kantoorruimtes verantwoordelijk is voor het voldoen aan deze energielabel C-verplichting en, bij bestaande huurovereenkomsten, hoe deze verplichting kan worden afgedwongen.
Huurovereenkomsten en de energielabel C-verplichting
De gevolgen van de energielabel C-verplichting is op veel vlakken merkbaar. In algemeenheid kan worden gesteld dat het als uitgangspunt tot de taak van de verhuurder behoort om te zorgen dat het kantoorpand daaraan voldoet. Maar wat als de verhuurder dat niet doet, of de huurder medewerking weigert? En hoe zit het met de kosten?
Bij bestaande huurovereenkomsten kan door de verhuurder niet het huurgenot worden verschaft waartoe hij contractueel verplicht is, indien niet wordt voldaan aan de verplichting om minimaal energielabel C te hebben. Het is dan immers verboden om het kantoorgebouw te gebruiken. Het spreekt voor zich dat het genot niet kan worden verschaft, wanneer een gehuurde ruimte niet gebruikt mag worden. Dit betreft dan een gebrek aan het gehuurde. Het is mede afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst wanneer sprake is van een gebrek, en wat de gevolgen zijn van een gebrek aan het gehuurde.
Een mogelijk gevolg is dat de huurder een huurprijsverlaging kan afdwingen of dat alsnog een energielabel C voor het gehuurde wordt verkregen. Andersom bestaat ook de mogelijkheid dat de te treffen maatregelen door de huurder zelf moeten worden getroffen, bijvoorbeeld bij het ophangen van led-verlichting.
Mocht de huurder niet wensen mee te werken aan de benodigde werkzaamheden om energielabel C te verkrijgen dan biedt artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek mogelijkheden om de medewerking van de huurder af te dwingen.
Overigens behoeft het niet zo te zijn dat de verhuurder enkel kosten draagt. Het is mogelijk dat de huurprijs als gevolg van de verbeteringen verhoogd mag worden, dat de kosten als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht aan de huurder en/of de huurder zelf zorg dient te dragen voor de benodigde verbeteringen.
In geval van nieuwe huurovereenkomsten doet men er goed aan om direct rekening te houden met de met de energielabel C-verplichting bijvoorbeeld door het maken van afspraken omtrent onderhoud en verbouwingen. Ook voor de toekomst, want verdergaande energielabel-verplichtingen zijn niet uitgesloten.
Advies nodig over huur van kantoorruimtes of andere huurkwesties? Mijn collega’s en ik staan je graag te woord. Neem gerust contact met ons op.